Uma ampliação residencial gera valor patrimonial? Teste os números

Separe três números diferentes

O preço por pé quadrado de uma casa vendida descreve a transação de um imóvel inteiro. O custo de construção por pé quadrado descreve um escopo de obra definido. O valor contributivo de uma ampliação é a mudança que o mercado atribui ao imóvel após o projeto. Eles medem coisas diferentes.

A venda de um imóvel inteiro reflete o terreno, a localização, as benfeitorias existentes, a planta, o estado de conservação e o momento da transação. Por isso, não é seguro multiplicar a área de uma ampliação pela relação de preço de venda do bairro e chamar o resultado de novo valor patrimonial. As diretrizes de avaliação da Fannie Mae pedem ajustes fundamentados pelo mercado, em vez de regras arbitrárias baseadas em área.

Analise um exemplo explicitamente hipotético

Suponha que uma ampliação de 500 pés quadrados tenha uma verba base de construção de US$ 200 por pé quadrado. Isso gera um valor de construção presumido de US$ 100.000. Some hipotéticos US$ 50.000 para design, aprovações, ligações ainda não incluídas, financiamento, reserva e outros custos de projeto aplicáveis. O desembolso total presumido é de US$ 150.000.

Esses valores são premissas didáticas, não um orçamento da Flórida, uma estimativa para o seu imóvel ou uma afirmação sobre custos típicos. Cada item adicional deve ser verificado quanto a sobreposições com o preço de construção. Contar uma licença ou uma ligação duas vezes distorceria a comparação.

Teste vários resultados de avaliação

Agora suponha que casas inteiras nas proximidades sejam vendidas por US$ 500 por pé quadrado. Isso não prova que a sua ampliação de 500 pés quadrados contribua com US$ 250.000. Em vez disso, peça a um avaliador qualificado uma opinião de antes e depois específica para o seu imóvel, fundamentada em evidências de mercado relevantes.

• Se o valor incremental fosse de US$ 100.000, o valor menos o desembolso presumido de US$ 150.000 seria negativo em US$ 50.000.
• Se o valor incremental fosse de US$ 150.000, a diferença seria zero.
• Se o valor incremental fosse de US$ 200.000, a diferença seria positiva em US$ 50.000.

Mantenha valor patrimonial, caixa e lucro separados

Essas diferenças são hipotéticas e não realizadas. Não são receita de venda, dinheiro em conta bancária ou retorno de investimento garantido. A venda pode gerar despesas de transação e consequências fiscais, e um projeto financiado também altera a dívida e o fluxo de caixa. Consulte profissionais financeiros e fiscais adequados sobre a sua situação.

Uma planilha útil tem colunas separadas para o valor anterior do imóvel, o valor posterior fundamentado, o desembolso total do projeto, os empréstimos, os custos de manutenção e os possíveis custos de venda. Registre datas e premissas para que uma avaliação elaborada para um determinado período de mercado não seja tratada como permanentemente atual.

Tome também a decisão em família

A melhor ampliação nem sempre é a maior. Pergunte-se se a nova planta resolve uma necessidade duradoura, se mantém a coerência da casa existente, quanta perturbação você consegue tolerar e por quanto tempo pretende usar o espaço. Uma suíte principal melhorada pode valer a pena para o proprietário mesmo sem recuperação total do custo.

Antes de se comprometer, obtenha uma proposta de construção baseada em escopo e discuta a classificação da área e a contribuição de mercado com um avaliador. Refaça o cenário pessimista com um custo total mais alto e uma contribuição de valor mais baixa. Siga em frente somente se o projeto ainda se encaixar nas prioridades da sua família e na sua capacidade financeira, sob premissas que você consiga defender.